Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji na temat nieruchomości. Zdarza się jednak, że nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. Dlaczego mieszkanie nie ma księgi wieczystej i czy można bezpiecznie kupić taką nieruchomość? Jak wtedy sprawdzić mieszkanie? Dlaczego mieszkanie nie ma ksiegi wieczystej?
Co to jest księga wieczysta?
Najprościej mówiąc jest to rejestr. Każda nieruchomość posiada księgę wieczystą w której znajdziemy podstawowe informacje na temat jej stanu prawnego. Na podstawie numeru ksiegi wieczystej możemy sprawdzić właściciela, obciążenia, roszczenia. Treść takiej księgi wyszukasz na rządowej stronie TUTAJ. Ktoś mógłby zapytać w takim razie, dlaczego mieszkanie nie ma księgi wieczystej skoro każda nieruchomość ją ma. Odpowiedź tkwi w kwestii samodzielności takiego lokalu.
3 najczęstsze powody dlaczego mieszkanie nie ma księgi:
- Mieszkania z rynku pierwotnego – księga wieczysta i odrębność lokalu są ustanawiane dopiero przy sprzedaży
- Spółdzielcze prawo do lokalu – po wykupieniu mieszkania od spółdzielni księga wieczysta nie tworzy się z automatu, konieczny jest wniosek o założenie takiej księgi.
- Udział w kamienicy – w starszych budynkach (szczególnie w Krakowskich kamienicach) można spotkać się z sytuacją gdzie jest jedna księga wieczysta, a współwłaściciele korzystają z części nieruchomości na zasadach udziału.
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej a kredyt.
Bank przed podpisaniem umowy kredytowej zapewne zapyta nas dlaczego mieszkanie nie ma ksiegi wieczystej? Bank potrzebuje księgi aby ponieważ potrzebuje ujawnić hipotekę i tym samym zabezpieczyć się na nieruchomości. Zwykle nic nie stoi na przeszkodzie żeby taką księgę założyć. Jeżeli deweloper posiada zgodę na wyodrębnienie takiego lokalu to bank też nie będzie miał z tym problemu. Wyjątek stanowi udział w kamienicy, który banki komercyjne nie chcą finansować bo uznają go za nieuregulowany stan prawny.
Czy zakup takiego mieszkania bezpieczny?
To zależy, ponieważ przy zakupie nieruchomości księga wieczysta jest tylko jednym z elementów które należy sprawdzić. Zakup takiej nieruchomości (bez księgi) jest nieco trudniejszy i wymaga większej wiedzy. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego musimy sprawdzić księgę wieczystą macierzystą, a ta zwykle posiada wiele wpisów i wzmianek (czasem już bezprzedmiotowych) dlatego należy się odwoływać do kolejnych dokumentów i to wszystko komplikuje. Warto wtedy skorzystać z pomocy specjalisty, ponieważ taka osoba pomoże nam zweryfikować stan prawny nieruchomości i potwierdzi jego zgodność ze stanem faktycznym. U notariusza zaoszczędzi nam to wiele stresu i nieporozumień.
Michał Stanek
Broker nieruchomości. 9 lat doświadczenia jako doradca ds. nieruchomości, agent oraz niezależny pośrednik nieruchomości ze 100% skutecznością w sprzedaży. Specjalista od marketingu oraz szkoleniowiec w branży nieruchomości.