Wielu zastanawia się dziś nad tym czy to dobry okres na zakup nieruchomości. W końcu wszystko wskazuje na to, że na rynku powinnyśmy obserwować spadek cen mieszkań. Przeglądając tymczasem portale ogłoszeniowe trudno doszukać się wyraźnych obniżek. Dlaczego ceny nieruchomości nie spadają skoro wszędzie o tym słyszymy?
Co na to raporty?
Przeglądając raporty przygotowane przez Expander, JLL albo NBP zauważam bardziej spadek liczby transakcji oraz ustabilizowanie się cen z ewentualną karetką na poziomie kilku procent. Dopiero po uwzględnieniu wskaźnika inflacji można powiedzieć o spadku cen mieszkań, mam tylko wrażenie, że nie takiego scenariusza kupcy oczekiwali. Wielu pesymistów wieszczyło spadki o 20-30% i osoby te liczyły, że mieszkanie za 500 tys. zł będzie można kupić za 350 tys. zł. Tak się jednak nie wydarzyło, a inflacja „zjadła” potencjalne spadki.
Uważam, że trafną analizę sytuacji przedstawia Departament Analiz Ekonomicznych PKO Bank Polski S.A. Możemy zobaczyć tutaj różnicę pomiędzy średnią ceną nominalną, a realną.
Dlaczego spadek popytu nie równa się spadek cen mieszkań?
Zauważam, że wiele osób próbuje opisywać sytuację na rynku nieruchomości mechanizmem relacji popytu do podaży. Być może właśnie to zagadnienie zostało im w pamięci po lekcjach podstaw przedsiębiorczości w szkole średniej. Często słyszę: „na rynku jest mało kupujących więc czeka nas spadek cen mieszkań„. Próba tłumaczenia złożonego, dużego rynku, na którym działa wiele niepowiązanych podmiotów prostym mechanizmem przypomina mi próbę przedstawienia zasad działania samochodu przez pryzmat spryskiwaczy do szyb.
Spadek cen mieszkań lub ich wzrost w relacji do popytu i podaży działa przede wszystkim wtedy gdy sprzedający musi sprzedać, a kupujący musi kupić. Tymczasem na rynku od pewnego czasu możemy zauważyć stabilizację i wstrzymanie się z podjęciem decyzji. Sprzedający „wytrzymają” jeszcze kilka miesięcy w za małym mieszkaniu czekając na lepszy okres, a kupcy odłożą w czasie zakup na lepszą ofertę kredytową w przyszłości. Ta sytuacja paradoksalnie (w niektórych segmentach rynku) może ułatwić sprzedaż bo konkurencja jest mniejsza.
Dlaczego koszty kredytów nie zmusiły właścicieli do sprzedaży?
Jeżeli ktoś w 2020 roku na niskim WIBORze zakredytował się „pod korek”. Potem rata skoczyła dwukrotnie to przy takiej samej pensji mógł mieć problem ze spłatą. Sam pamiętam takie spotkania z klientami, którzy wprost mówili o tym, że nie stać ich teraz na taką nieruchomość. Tu jednak z pomocą przyszedł program „Wakacje kredytowe”. Choć nie jestem gorącym zwolennikiem tego rozwiązania to jednak wiem, że uratowało ono wiele domowych budżetów. Pozwoliło to na „złapanie oddechu”. Oczywiście pomimo to pojawiały się na rynku osoby zmuszone obecną sytuacją do sprzedaży oraz te sprzedające w obawie o spadek cen mieszkań. Mam wyraźnie, że mieliśmy jednak do czynienia z incydentami, a nie wyraźnym i stałym trendem.
Kto kupuje skoro banki nie udzielają kredytów?
Kupują oczywiście klienci gotówkowi. To oni częściowo zahamowali spadek cen mieszkań. Dla części z nich nieruchomości stały się atrakcyjną lokatą kapitału. Chociaż nieruchomości można zaliczyć do mało płynnych aktywów. Jednak w przypadku niepewnej sytuacji na rynku, są realnym i namacalnym dobrem oraz są odporne na rożnego rodzaju wahania. Stwierdzenie „banki nie udzielają kredytów” jest jednak nadużyciem na potrzeby medialnego szumu. Sam realizowałem conajmniej kilka transakcji w 2022 roku gdzie klienci starali się o kredyt. Wszystkie procesy zakończyły się pozytywnie. Napewno tych klientów było mniej, ale byli.
Kiedy wrócimy na trend wzrostowy?
Sam chciałbym to wiedzieć i w przeciwieństwie do wszystkich analityków uważam, że jedynie „analiza wsteczna zawsze skuteczna” 🙂 Jeżeli jednak miałbym przyjmować zakłady to o ile na świecie, nie wydarzą się nowe okoliczności o których dziś nie wiemy to celowałbym na przełom III i IV kwartału tego roku. Wtedy spodziewam się powolnego, ale jednak wspinania się w górę. Będzie miała na to wpływ szczególnie: powtarzalna sytuacja gospodarcza, spadek inflacji, złagodzenie polityki monetarnej, nowy program mieszkaniowy oraz nastroje konsumenckie. Już widzimy złagodzenie rekomendacji KNF oraz próba uatrakcyjnienia oferty kredytowej. Ludzie też stosunkowo szybko akceptują nową rzeczywistość. Uważam, że potrzebujemy 3-6 miesięcy stabilnej i powtarzalnej sytuacji aby nawet nie najlepsze warunki stały się nową normą.
Michał Stanek
Broker nieruchomości. 8 lat doświadczenia jako doradca ds. nieruchomości, agent oraz niezależny pośrednik nieruchomości ze 100% skutecznością w sprzedaży. Specjalista od marketingu oraz szkoleniowiec w branży nieruchomości.